Salah satu cara untuk menilai kesehatan pasar hipotek dengan lebih baik

Di seluruh industri jasa keuangan, memahami tanda-tanda vital suatu sektor - dalam keadaan sakit dan sehat - sangatlah penting. Elektronifikasi dan pengawasan regulasi yang lebih ketat telah mendorong revolusi data di pasar publik dan juga di salah satu kelas aset swasta terbesar di dunia: hipotek perumahan. Meskipun data yang kami miliki untuk pasar hipotek perumahan lebih rinci dan komprehensif dari sebelumnya, data ini tidak tersedia untuk umum seperti pasar publik, meskipun pasar ini bernilai lebih dari €77 miliar di Irlandia^[1] dan €519 miliar di Spanyol^[2] dan £1,65 triliun di Inggris tahun ini^[3].

Mengingat ukuran pasar yang sangat besar, baik dari segi nilai maupun dampaknya terhadap kehidupan sehari-hari, transparansi adalah kuncinya. Tantangannya adalah mendapatkan jendela ke dalam cara kerja pasar lebih mudah diucapkan daripada dilakukan. Berbeda dengan pasar obligasi publik, misalnya, KPR biasanya lebih tidak likuid dan dibayar setiap bulan. Kedua, meskipun peminjam keuangan institusional akan sering memberi sinyal jika mereka tidak dapat memenuhi pembayaran, individu yang berada di bawah tekanan keuangan tidak dijamin untuk memberi tahu pemberi pinjaman jika mereka kesulitan. Teka-teki bagi pemberi pinjaman dan manajer adalah bagaimana menggunakan data yang tersedia untuk mengukur kesehatan pasar KPR secara lebih efektif.

Pandangan ke Depan vs Pandangan ke Belakang

Ada beberapa indikator yang diawasi secara ketat yang berhubungan langsung dengan kesehatan pasar hipotek. Persetujuan KPR sering kali menunjukkan tingkat permintaan KPR, sementara tunggakan telah lama menjadi tolok ukur untuk mengukur tekanan KPR. Meskipun berguna, data tunggakan memberikan diagnosis masalah setelah masalah tersebut mengakar.

Bagi pemberi pinjaman dan manajer investasi, memiliki pandangan ke depan untuk mengatasi masalah pada tahap awal adalah keuntungan utama. Mengumpulkan dan menganalisis data dari berbagai sumber merupakan kunci untuk memberikan intelijen kredit yang lebih mendalam. Hal ini berarti menggunakan data tunggakan dan juga melihat indikator lain, termasuk penolakan debit langsung (DDR). Untuk memahami bagaimana langkah-langkah tersebut dapat digunakan secara bersamaan, penting untuk menguraikan bagian-bagiannya:

• Tunggakan: Tunggakan adalah pembayaran yang terlewat atau tidak lengkap - di Inggris, FCA mendefinisikan tunggakan sebagai kekurangan yang setara dengan dua atau lebih pembayaran bulanan atau ketika tunggakan melebihi 1,5% dari saldo pinjaman. Keakuratan data tunggakan biasanya baik, karena pemberi pinjaman melaporkan informasi mengenai portofolio mereka kepada FCA melalui Mortgage Lending and Administration Return (MLAR) atau badan-badan industri.
  
  Di negara lain seperti Irlandia, pemberi pinjaman tunduk pada Kode Etik Bank Sentral mengenai Tunggakan KPR (CCMA) dan kerangka kerja Financial Reporting (FINREP), kerangka kerja peraturan yang lebih luas untuk lembaga keuangan di Uni Eropa. Oleh karena itu, peningkatan tunggakan merupakan indikator yang berguna ketika sekelompok besar rumah tangga mengalami keterlambatan pembayaran cicilan secara signifikan.
  
  

• DDR: Penolakan debit langsung terjadi ketika pembayaran gagal untuk dihapus pada sumbernya. DDR biasanya mengindikasikan bahwa ada sesuatu yang salah dengan pembayaran dan sering kali berarti bahwa dana yang memadai belum ditransfer untuk memenuhi pembayaran pinjaman atau cicilan. DDR dapat disebabkan oleh beberapa hal - peningkatan pembayaran bulanan, misalnya, atau perubahan situasi yang dapat berarti seseorang tidak memiliki dana yang cukup untuk melakukan pembayaran, tetapi juga kesalahan teknis atau administratif.
  
  DDR sendiri tidak selalu menjadi indikasi risiko tunggakan, namun sering kali menjadi indikator awal dari masalah peminjam, baik pada tingkat individu maupun portofolio. Kenaikan DDR yang signifikan di seluruh portofolio dapat menjadi indikasi tren yang lebih luas. Demikian pula, penurunan DDR dapat mengindikasikan posisi yang membaik atau membaik dalam suatu kelompok peminjam.

Data tunggakan dan DDR yang digunakan bersama-sama dapat memberikan tingkat analisis yang lebih dalam yang pada akhirnya dapat mengungkap potensi risiko sebelum terjadi, sekaligus menyediakan cara untuk melacak pertumbuhan atau pengurangan risiko pada saat terjadi perubahan ekonomi. Meskipun tidak ada satu pun ukuran yang sempurna, namun jika digabungkan, keduanya dapat memberikan gambaran yang lebih menyeluruh mengenai kondisi pasar KPR dan membantu investor untuk memonitor portofolio dengan lebih baik.

Satu poin terakhir - transparansi data penting tidak hanya untuk manajer pinjaman dan investasi yang menilai risiko dalam portofolio mereka, tetapi juga untuk peminjam karena dapat membantu pemberi pinjaman mengidentifikasi dan mengatasi tanda-tanda awal stres. Sebagai contoh, di Pepper Advantage, DDR secara otomatis ditandai sebagai potensi risiko. Jika tampaknya tantangan terus berlanjut, kami akan menghubungi peminjam untuk melihat apakah ada hal yang dapat kami lakukan untuk membantu.

Oleh karena itu, memperhitungkan DDR ke dalam perhitungan manajer dan pemberi pinjaman sangat penting dalam menilai jenis dan tingkat risiko pasar hipotek pada titik waktu tertentu. Ketika manajer dan pemberi pinjaman terus mengarahkan kapal mereka dalam kondisi yang berubah dengan cepat, DDR adalah lampu di dasbor yang tidak boleh diabaikan.