Di luar gembar-gembor: mengapa penurunan suku bunga hanya memberikan bantuan parsial
Waktu baca 3 menit
Pada 1 Agustus 2024, surat kabar dan pembuat kebijakan memuji terobosan signifikan saat Bank of England memangkas suku bunga untuk pertama kalinya sejak akhir 2021. Akhirnya, tampaknya sudah waktunya untuk turun dari suku bunga tinggi dan mengurangi obat kuat yang diresepkan oleh bank sentral untuk mengobati inflasi yang paling parah dan terus-menerus dalam ingatan baru-baru ini.
Sebagai berita utama, ini adalah kabar baik bagi peminjam hipotek, banyak di antaranya telah menghadapi prospek atau telah beralih ke suku bunga yang lebih tinggi. Peralihan dari suku bunga KPR yang rendah sekitar 2-3% menjadi lebih dari 5% merupakan pil pahit yang harus ditelan, karena banyak yang mengalami kenaikan cicilan bulanan hingga ratusan poundsterling. Setiap penurunan biaya pinjaman adalah hal yang positif; namun, penting untuk melihat lebih jauh dari gembar-gembornya untuk menilai apa arti suku bunga yang lebih rendah dalam praktiknya.
Untuk melakukan hal ini, penting untuk memilah signifikansi historis dari penurunan suku bunga dari dampak langsungnya terhadap peminjam dan saldo bank mereka. Di luar gembar-gembor berita utama, dampak dari bank sentral yang mengisyaratkan perpindahan ke tingkat suku bunga yang lebih rendah tidak akan dramatis - setidaknya dalam jangka pendek. Pasar KPR sangat kompleks dengan berbagai jenis peminjam, ukuran pinjaman, dan keadaan pribadi yang membuat dampak suku bunga yang lebih rendah menjadi lebih rumit daripada yang disadari banyak orang.
Riak di pasar yang kompleks
Tidak ada satu ukuran yang cocok untuk semua dalam hal dampak penurunan suku bunga. Pasar perumahan Inggris dibangun di atas tambal sulam yang kompleks dengan lebih dari 10,8 juta hipotek perumahan yang belum dilunasi1. Tekanan yang dihadapi oleh para pemilik hipotek ini akan bervariasi secara signifikan berdasarkan jangka waktu, jenis, dan ukuran hipotek mereka, demikian pula eksposur mereka terhadap perubahan suku bunga.
Kami juga memiliki sektor buy-to-let (BTL) yang besar yang terdiri dari 4,6 juta properti sewaan di Inggris2yang sebagian besar dibiayai oleh hipotek. Meskipun kenaikan harga sewa sering kali menarik perhatian negatif, segmen BTL sangat penting bagi sistem perumahan kami. Suku bunga yang tinggi telah berdampak pada sektor kontrakan swasta - mengurangi margin dan dalam beberapa kasus menyebabkan meningkatnya jumlah tuan tanah yang menunggak hipotek. Penurunan suku bunga sebesar 0,25% mungkin terlalu sedikit terlambat bagi beberapa tuan tanah yang mempertimbangkan untuk mengurangi kerugian mereka dan keluar dari sektor yang membutuhkan pasokan yang stabil.
Meskipun dampak jangka pendek dari penurunan suku bunga adalah kecil karena penurunan suku bunga memerlukan waktu untuk dirasakan oleh peminjam, dampak psikologisnya lebih besar. Perasaan bahwa kita sedang keluar dari periode ekonomi yang sulit dan akan segera terbebas dari beban biaya pinjaman yang tinggi telah memberikan dorongan pada pasar perumahan. Menyusul penurunan suku bunga, harga rumah naik untuk pertama kalinya dalam dua tahun terakhir, menurut Royal Institution of Chartered Surveyors - mungkin merupakan kabar baik bagi para pemilik rumah, namun menimbulkan masalah baru bagi para pembeli rumah pertama, yang menghadapi harga rumah yang lebih mahal tanpa bisa mendapatkan keuntungan dari penurunan suku bunga sebesar 2-3%.
Meskipun dampak penurunan suku bunga bervariasi di berbagai kelompok dan demografi, faktor yang paling penting bagi semua pemilik KPR adalah jeda waktu antara berakhirnya kesepakatan jangka waktu tetap dan kecepatan di mana Bank of England memutuskan untuk menurunkan suku bunga. Bagi mereka yang cukup beruntung untuk mengambil hipotek suku bunga tetap lima tahun pada tahun 2020 dan 2021, terlepas dari penurunan suku bunga dalam waktu dekat, lonjakan sebesar 3-4% dalam beberapa kasus akan terasa menyengat. Sementara itu, mereka yang sudah memiliki suku bunga yang lebih tinggi atau variabel hanya akan merasakan sedikit kelegaan dari penurunan suku bunga baru-baru ini.
Tetap duduk
Meskipun kita berada di tempat yang lebih baik daripada beberapa bulan yang lalu, masih ada jalan panjang yang harus dilalui hingga kita mulai merasakan manfaat dari lingkungan yang lebih rendah. Ada alasan yang baik untuk optimisme, tetapi kita perlu melihat penurunan yang lambat ini dengan realistis. Suku bunga tetap berada di level tertinggi sejak 2008 dan kembalinya suku bunga sangat rendah yang mendominasi selama lebih dari satu dekade sepertinya tidak akan terjadi dalam waktu dekat.
Pemberi pinjaman dan peminjam perlu memahami kenyataan ini. Oleh karena itu, pemberi pinjaman berkewajiban untuk berkomunikasi secara jelas dengan peminjam dan memprioritaskan layanan pelanggan. Meskipun kondisi ekonomi membaik, biaya cicilan akan terus membebani keuangan rumah tangga dan risiko tunggakan tetap tinggi. Memahami dan memperhitungkan keragaman peminjam dan nuansa situasi pribadi mereka sangatlah penting. Pemberi pinjaman harus tetap waspada dan beroperasi dengan asumsi bahwa biaya KPR akan tetap tinggi untuk beberapa waktu.
Sayangnya, pasar hipotek tidak akan kembali ke kondisi tahun 2020 hanya dengan menjentikkan jari Bank of England. Ketika satu periode yang luar biasa berakhir, periode yang lain akan dimulai - akan ada dampak positif dari penurunan suku bunga yang lambat, tetapi mungkin juga ada konsekuensi yang tidak terduga, terutama di pasar Buy-to-Let. Prospek ekonomi membaik, namun bagi pemberi pinjaman dan peminjam, ini belum sepenuhnya berjalan mulus.
1. https://www.ukfinance.org.uk/news-and-insight/press-release/mortgage-lending-fall-in-2024
2. https://www.finder.com/uk/mortgages/buy-to-let-statistics